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万科如何脱困?郁亮、深铁发声:降负债、退出三大主业以外业务

资讯2周前发布
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万科如何脱困?郁亮、深铁发声:降负债、退出三大主业以外业务插图

中国基金报记者 冯尧
“自1994年成为万科董事后,30年间只买入,从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求,完全接受股东批评。”在股东大会上,对于投资者关心的股价波动问题,万科董事会主席郁亮如是表述。
4月30日,万科在深圳召开2023年度股东大会。郁亮在会上对外透露了万科摆脱困境的具体举措,其中包括三个步骤:降负债、完成融资模式转型以及聚焦主业。
而且,万科未来除三项主业之外,将退出其他业务。同时,万科还将推进商办等大宗资产交易,“每年完成200亿元”。
在会上,万科大股东深铁集团董事长辛杰再次表明态度:“会一如既往支持万科良性发展,不会因市场波动而动摇”。
退出三大主业以外业务
由于国际评级机构近期持续下调评级,万科股价近期持续走低。今年以来,万科股价一度跌近四成,这也引起了不少投资者的不满。
在股东大会上,对投资者针对股价的关切,郁亮作出了正面回应。他坦言,提振股价最关键还是把公司做好,降风险、改善基本面,谋求长期健康发展。
因此,在股东大会现场,郁亮对外抛出万科的“三步走”计划:即制定了一揽子方案以实现三项目的。
首先是“降负债”,万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上,其未来五年付息负债总规模要降一半以上。
第二是完成“融资模式转型”,万科将从统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
第三是完成“聚焦主业”。万科将腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。按照其规划,未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。
在现场,郁亮详解了一揽子方案,主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身,调整融资模式,降解风险。“具体而言,除三项主业外,将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。同时,主动完成融资模式转型。”
而第二阶段是,万科将聚焦主业,做精业务,成为行业产品标杆、服务标杆。他坦言,一揽子方案并非只是收缩、压降方案,也是发展进取的方案。“第一阶段的瘦身,是为第二阶段聚集资源、打基础。”    
如何应对阶段性流动性挑战
从一季度情况来看,万科尚未摆脱困境。就在一天前,万科A披露2024年一季报。
数据显示,万科一季度实现营收615.94亿元,同比减少10.05%。其中,房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元,同比下降13.8%;经营服务业务贡献营业收入109.5亿元,同比增长12%。
一季度,万科归母净利润亏损3.62亿元,上年同期净利润14.46亿元,由盈转亏。实际上在去年四季度开始,万科便首次出现单季亏损。彼时,其单季亏损额为14.59亿元。
由于主要经营指标录得下滑,万科的现金流状况也引发外界关注。今年一季度,万科经营活动产生的现金流净流出94.22亿元,同比下滑234.57%。万科解释这是由于销售回款减少所致。
今年一季度,万科回款效率(本年回款金额/本年签约销售金额)保持100%以上。截至报告期末,扣除预收款后的负债率为64.9%,相比2023年底下降0.6个百分点;净负债率59.3%,持有货币资金830.7亿元,可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。
在此次股东大会上,万科也针对“流动性问题”对外作出解释。承接在3月业绩推介会上的表态,祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题,并强调了针对上述挑战的三项工作重点。    
“其一是,不折不扣落实房地产融资协调机制(白名单),能报尽报,能上尽上,目前集团已有59个项目申请纳入白名单。”祝九胜透露。
他表示,二是大力推进经营性物业贷,既可以解决历史上的存量问题,也可以阶段性地获取新的流动性。
“三是银团贷款,万科目前已取得众多银行支持,可以提升银企合作效率,目前正在积极推进中。”祝九胜表示。
据悉,今年以来,万科已新增融资提款168亿元,境内新增融资平均成本3.33%。
来自大股东的声音
“企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免,从来就没有一帆风顺的企业,关键是面对困难的态度和解决问题的决心,”在股东大会现场,万科大股东深铁集团方面也发出声音。
深铁集团董事长辛杰直言,“作为万科公司的长期股东,深铁集团的态度和立场一直没有变,会一如既往支持万科的良性发展,不会因市场波动而动摇。” 他呼吁,在房地产新旧模式转换过程中,需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。    
就在股东大会召开前,4月30日上午,万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市。辛杰介绍,在中金印力消费REIT的发行过程中,深铁集团对其认购占比29.7%。
“REITs作为重要的战略性平台,将为万科带来新的流动性支持,也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”辛杰表示,目前中金印力消费REIT的扩募方案正在筹划,有望注入新的资产,深铁对该平台的发展具有长足信心。
他同时表示,与万科的其他合作项目,都在以市场化、法治化的方式,积极谋划和推进之中,一旦落地,万科将予以公告。
“深铁会督促万科,积极把握行业变革趋势,以科技创新发展新质生产力,建设好房子、提供好服务,做到产品过硬、品牌卓著,持续为股东、为社会创造价值,实现长期健康发展。”辛杰总结道。 
编辑:小茉
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