LOADING STUFF...

长江商学院李伟:保障房建设帮助解决房产过剩问题 促进居民生育动力

资讯1个月前发布
765 0 0

长江商学院李伟:保障房建设帮助解决房产过剩问题 促进居民生育动力

划重点:

  • 1
    保障房可以帮助解决某些地方房产建设过剩的问题,改成保障房是双赢的,财政开支也会小一些。同时降低居住成本,会进一步促进居民生育动力。
  • 2
    地方政府要通过税收减免,提供一些价格便宜的土地,来建设经济适用房和保障房,这能带来非常高的社会收益。
  • 3
    尽快让老百姓流动起来,换句话说,要在户籍制度上考虑改革。商品房如果要彻底市场化,其他方面也需要改革,包括比如汽车牌照的流动性。
  • 4
    维持二手房流动性非常重要。我认为可以在合适的时机考虑推出房屋空置税。

window.DATA.videoArr.push({\”title\”:\”长江商学院李伟:建议将部分存量房改造为保障房,提升居民获得感\”,\”vid\”:\”k1197lkkn3p\”,\”img\”:\”https://puui.qpic.cn/vpic_cover/k1197lkkn3p/k1197lkkn3p_hz.jpg/0\”,\”desc\”:\”长江商学院李伟:建议将部分存量房改造为保障房,提升居民获得感\”});

本期策划为《经济大家说》第048期

本期嘉宾|李伟,长江商学院副院长、经济学教授

文丨祝玉婷

视频丨冯彪

“从供给端看,现在推出保障房是比较好的时机。”长江商学院副院长李伟在分析保障房能解决哪些问题时表示:一是帮助解决某些地方房产建设过剩的问题,(部分商品房)改成保障房是双赢的,财政开支也会小一些;二是降低居住成本,会进一步促进居民生育动力;三是,让老百姓有更多的获得感

住房城乡建设部近日发布通知,要求各城市根据当地实际情况,准确研判住房需求,完善“保障+市场”的住房供应体系,以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求,以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。

谈及保障房建设,李伟认为:“地方政府要通过税收减免,提供一些价格便宜的土地,来建设经济适用房和保障房,这能带来非常高的社会收益。”他认为保障房虽然在短期内不能像传统基建投资那样有立竿见影的效果,但未来5-10年会体现出更高的经济和社会效益。

定价方面,他建议必须考虑到房屋的长期后续维护成本,一定要达到能长期、持续、高质量地为居民做服务的效果。可以借鉴新加坡经验,因地制宜,收费的基础标准需要在成本线再往上加一点。

谈及商品房市场化,他认为应该尽量让市场的东西市场化。“尽快让老百姓流动起来,换句话说,要在户籍制度上考虑改革。”因为户籍制度改革能增加人口流动性,促进地方政府间的竞争,从而带动经济发展。他进一步解释道:“我认为跨域之间的往来不能因为政策而限制,不然经济效益就会下降。”

当前中国房地产行业已进入存量时代,李伟认为未来需要维持住房产的流动性,建议从促进二手房买卖、发展租赁市场、推动REITs等理财产品的发展等三个方面着手。同时,他建议可以考虑在合适的时机推出房屋空置税,来保证房屋流动性。

本期腾讯财经《经济大家说》栏目之“再启保障房”系列策划中,李伟教授还针对房地产行业发展的几次变革、当前保障房建设的问题与解决办法、行业未来发展方向等多个核心问题进行了一一解答。

长江商学院李伟:保障房建设帮助解决房产过剩问题 促进居民生育动力

以下为对话原文:

保障房帮助解决房产过剩问题 促进居民生育动力

腾讯财经:请简单介绍一下当前重启保障房建设的背景,可以帮助解决哪些房地产行业问题?

李伟:我个人认为有几个重要问题需要讨论:

第一,我们现在有很多存量房待销,大量的房地产开发商合同销售额是大幅度下降的。如何消化在建和已经建好,但尚未销售的存量房?我认为可以由社会或政府以比较低廉的价格来收购一部分,不仅可以“保交楼”,还可以整合资源,变成非常好的保障房。

从供给端看,现在推出保障房是比较好的时机。保障房可以帮助解决某些地方房产建设过剩的问题,改成保障房是双赢的,财政开支也会小一些。

第二,当前我们面临着如何提高居民生育动力的问题。现在很多居民在考虑要几个孩子的时候,住房是非常大的瓶颈。如果住房问题解决,给家庭提供更多住房面积,同时降低居住成本,会进一步促进居民生育动力。

第三,通过保障房形式让老百姓有更多的获得感,因此这也是非常好的举措。经济学家一般关心两个问题:一是效率,如何把盘子做大?二是分配问题,如何让分配更加平衡?

当然,社会需要对低收入人群做保底,让他们不要收入太低,不要生活得太窘迫……这些方面都是保障房可以解决的问题,这也是非常重要的、长期的考量。

腾讯财经:现在有些地方的保障房是新建的,它是否会对整个房地产的去库存造成一些压力?

李伟:这得看具体的城市,比如一线城市的压力会比较小,因为库存并不是特别多,而且需求也更大,一旦限购政策完全放开,只要价格合适,我觉得去库存都不是问题。但我认为三线、四线城市的库存问题还是比较严重的。

当前还存在一个适配问题,经济保障房和商品房在很多方面不匹配。比如现在在建的很多小区的设计、配置都超过了经济保障房的范畴,它们是改善型住房,不是经济适用房。

在这种情况下,政府适当推出一些经济适用房会是非常好的举措。

建议地方政府减免税收、提供更便宜的土地来助力保障房建设

腾讯财经:自1998年房改至今,我国房地产市场经过一些大调整,包括2003年的土地财政改革、2015年的货币化棚改……请您回顾一下房地产行业的几次大的历史阶段?

李伟:2003年,决策层、业界一致认为房地产是非常重要的产业。国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。我觉得有几个非常重要的特性:

第一,当居民收入提高时,对商品服务(住房改善)的需求会增加;

第二,连带性。一旦房地产行业发展起来,就会带动白色家电、加装、建材、设计等相关产业都会兴起。虽然单独的房地产在经济中的占比不大,但是加上上下游相关产业链,占比要超过30%。因此叫它“支柱产业”是名副其实的。

第三,房地产和财政政策、金融都是紧密相关的。从银行贷款和发行其他类型债权的角度来看,房产和土地是非常好的可质押资产,这些都带动了中国经济的发展。

地方财政从2003年后起到了越来越重要的作用,很多城市的土地财政收入超过了他们的预算收入,为地方政府提供了非常丰厚的财政支援。地方政府可以用这些财政资源再改善城市各方面的基础设施,包括地铁、高铁站等。

所以,房地产从2003年开始对经济发展确实起了非常大的作用。

再说棚户区的改造,它将集体性质的土地改造成国有土地,在集体性质的土地上兴建的住房大幅下降。并且在集体土地改造成国有土地后,地方政府垄断了土地供应。加之限于户籍等因素,居民的流动受到限制,居民不太可能“用脚投票”,因此对地方政府来说缺乏竞争,形成了地方政府在区域性的土地供应市场上的垄断。又因为18亿亩耕地红线的存在,限制了地方政府供地的规模,在土地财政的模式下,土地价格不断上涨。

至今,我认为经济保障房很重要的一点是,地方政府要通过税收减免,提供一些价格便宜的土地,来建设经济适用房和保障房,这能带来非常高的社会收益。

比如可以鼓励多生,吸引更多的农村人口,从而产生更大的经济规模效益。虽然在地方财政的账面上不会迅速看到效果,但我相信在未来5-10年会有所体现。

腾讯财经:这次保障房建设的热潮跟以前的房地产行业发展,在制度、方式、目标等各方面有哪些差异?

李伟:非常重要的是,不能单单看保障房建设和房地产产业发展,要把它和中国的地方政府体制联系在一起,要把地方财政事权和财权梳理得更清晰一些。

比如理想的地方政府,应该是服务型的,而不是经济建设型、投资建设型。当前,部分地区房地产行业产能过剩,与地方政府是投资建设型政府是有关的。如果通过体制改革把地方政府职能更多倾向于为居民做服务,以下几个方面就会发生改变:

第一,对财政资金的需求会大幅度下降;

第二,税收可以和居民服务相挂钩,服务得好,税收就会上升。

比如有学者建议考虑未来逐步推出财产税、房地产税,那么地区的居民越多,缴纳的财产税、房地产税就越多,居民就变成“香饽饽”了。现在情况是企业是“香饽饽”,因为企业发展带来税收,他们非常热衷于招商引资,建设工业区、商业楼、写字楼,对建住宅兴趣不大。在土地定价方面,工业用地非常便宜,其次是商业用地,住宅最贵。所以在“招拍挂”体制下,自然而然就形成了这样的格局,所以应该对税收制度做调整,做一个通盘的考虑。

要商品房“市场化”就要考虑户籍制度改革 让老百姓流动起来

腾讯财经:关于商品房和保障房这两个市场的关系,有人担心保障房建设会带来商品房的降价,那么自己的房产会贬值。另外,保障房是保刚需的,那么商品房市场可以完全市场化?请谈一谈两个市场的关系。

李伟:我认为应该尽量让市场的东西市场化。中国的商品房不完全是市场化的,因为土地的供给由地方政府控制,它的价格形成很大程度上依赖于政府供地的速度和规模,因此价格非常不一样。比如,长沙政府在购地方面比较慷慨,所以长沙的房价在一二线城市居民看来是相当便宜又宜居的。

我觉得要解决中国商品房市场化的问题,最好的方式是:

第一,尽快让老百姓流动起来,换句话说,要在户籍制度上考虑改革。

比如,北京房价太贵,就可以搬到长沙去。如果让老百姓流动性增加,可以“用脚投票”,这对地方政府来说就是一种竞争,最终地方政府逐渐发现,人是“香饽饽”,人多了经济就发展了。

怎样才能把人吸引过来呢?供地的时候可以考虑多供应一些,房价也不会涨得太高。

商品房如果要彻底市场化,其他方面也需要改革,包括比如汽车牌照的流动性。比如老百姓要开一辆北京牌照的车到上海,在高峰期是不能上高架的,我认为这是一种歧视;深圳的车到了广州,同一个省的也会出现限制……很多城市都有因为交通拥堵而制定的一些限制汽车上路的政策,但是这些政策不能因为牌照不同而不同,我认为应该通过价格来调整,比如6点-9点(高峰期),上路需要多付费。

我认为跨域之间的往来不能因为政策而限制,不然经济效益就会下降。

未来,我希望在制定政策时更多考虑公平性,长远考虑,更应该保持开放心态,而不是用区域型限制政策达到目的。

保障房的强制化比例对降低生活成本有好处

腾讯财经:保障房会不会对商品房市场造成一定的挤压效应?

李伟:我认为应该会有一些的,因为中央政府希望居民的居住成本可控,因此收入和成本应该匹配。地方政府在执行政策时,希望有更多的财政收入,所以会导致一些差异。

我认为,中央政府可以通过政策性指导,比如要求地方政府必须有多少房,其中多少面积是经济适用房、廉租房,这自然会对商品房价格产生限制,它就不会涨得太高,当然这也会影响到地方政府卖地的一些收入。因此,这其实是一种不断调整的过程。

虽说政策制定是需要因地而宜的,但我认为保障性住房的强制化比例,还是对全方位的降低居民生活成本是有好处的。

当然,已经买了商品房的居民,一定会觉得商品房价格下跌对自己不是好事。但其实经过了这一轮的房价下跌,老百姓对这件事儿的接受能力也可能会有些松动。

谈定价:借鉴新加坡经验 在基础标准成本线再往上加一点

腾讯财经:您认为以配售型为主的保障房,它的定价应该如何制定?

李伟:其实国际上已经有一些成功案例,也有失败案例。

先说说失败的,吸取教训。欧洲和美国都曾推出过一些公租房,这些房到了70年代、80年代,房屋的租金不足以覆盖基础设施、治安的维修。常年失修、脏乱差,居民也非常贫困,最后成了贫民窟。后来很多城市把这些公租房炸了,重新改造。

这里的教训是,公租房一定要达到能长期、持续、 高质量地为居民做服务的效果,否则变成城市里的贫民窟,城市各个方面的治安都会成为问题。

这方面做得好的是新加坡。新加坡的组屋收费水平是可以覆盖房屋的基础维修的,它也很便宜,因为政府在土地供应方面上税,政府在税收上有所让步。

新加坡的商品房税收较高,组屋的税收非常低,这就可以保证组屋在低租金情况下依然能够高质量地维护,不能说把它建好了就不维护了。

我觉得维护是非常重要的,一定要做到它的定价至少应该是成本再往上稍微加一点,使得未来的维护能够得到保障,包括物业管理等等方面。

因此,新加坡经验值得借鉴。当然,新加坡人口、土地面积的体量比中国小很多,我们各个地方要根据自己的财政情况,让多少税,补贴多少,最好是因地制宜,但基础标准就是成本线再往上加一点。

谈分配:设置申请人收入门槛、资产门槛,公开申请人信息

腾讯财经:您认为在保障房销售环节,购房资质应当如何划定?哪些人可以买?如何保证公平性,避免资源错配?

李伟:首先,公平需要门槛,没有门槛就会导致套利。

如果公租房、廉租房的配套、物业等方面都比较好,富人也会愿意住在里面,这样就会形成套利。

我认为最好的做法是,第一,保证公租房达到最低居住标准,面积可以小一点,够住即可;

第二,申请人应该有现金型收入的门槛,要有资产型财富的门槛,如果收入很低,但是有很多固定资产,也不适合去住廉租房;

第三,信息要公开化。公开申请人信息,让社会监督分配。

腾讯财经:对于当前新一轮保障房的建设,您认为我们面临的难点和挑战在哪些方面?

李伟:最重要的挑战就是“钱从哪儿来”。

目前,并不是所有在建或已经建好的商品房都适合转化为保障房,因为有些商品房是改善型住房,是相对优质、奢华的住宅,这部分住房不适合作为公租房。

分配方面也一个重要难题,如果不能实现公平分配,就会产生更多问题。

保障房建设应通过招标方式来建 民企必须有创新

腾讯财经:如何让民营房企参与到保障房建设上来?如何保障民营房企和国有企业之间的公平竞争?

李伟:专业的事情要专业的人来做。政府要建公租房肯定要请专业的房地产开发商来做。

找民营房企的成本是最低的,成效比最高。因此,应该动用社会资源,通过招标的形式让优质的房地产开发商做这件事(建保障房)。

关于公平竞争,我认为民营企业必须有创新才能活下去。在市场里存活,民企不能只依靠各种补贴,它们的市场化程度、国际化程度应该更高。比如汽车产业里的比亚迪、吉利等。

要持续维持房产的流动性 建议推出房产空置税

腾讯财经:当前中国房地产进入存量时代,您怎么看待房地产金融市场的发展?您认为这块未来的发展方向是怎样的?

李伟:总的来说,是要维持房产的流动性,具体从三个方面来看:

第一,土地作为质押资产是非常好的,但这种质押要基于可变现的基础上,并且变现的价值折损不会特别大,因此维持二手房流动性非常重要。

第二,老百姓大部分财富性的资产都在房地产上。当人们失去稳定收入或退休养老时,需要把多余房产租出去赚取养老资金、维持生活,这也是房产保持流动性的一种方式。

第三,把固定资产的理财属性做好。很多用户会把金融理解为融资,其实更重要的属性是理财。比如通过REITs等产品提高流动性。

未来,我认为可以在合适的时机考虑推出房屋空置税,比如可以因地制宜制定较为合适的税率。这样就可以倒逼大量的房产要么卖掉,要么出租,房屋的流动性就有了保证。

92game游戏网

色彩游戏网

© 版权声明

相关文章

暂无评论

暂无评论...