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香港再现抢房潮:内地三四线买家成主力,有人打飞的豪掷近亿扫房

资讯1个月前发布
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香港再现抢房潮:内地三四线买家成主力,有人打飞的豪掷近亿扫房

腾讯新闻《潜望》 作者 廖飞飞

“过去的四天,我自己就完成了超过一个月的成交量。”一位在香港本地工作多年的地产中介谢渺(化名)对腾讯新闻《潜望》表示。今年,他一月成交了2单,2月没有任何成交,3月1日至4日,他成交了3单,其中两单一手房,1单二手房,后续还有几单在路上。

谢渺的状况与腾讯新闻《潜望》过去这四天中接触的多位本地中介类似,大多数人都在一周不到的时间里完成了一个月的业绩。

2月28日,香港特区政府财政司司长陈茂波在《财政预算案》中宣布了最新的救楼市措施——香港楼市全面撤“辣招”,即由当日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。(备注:辣招,指的是严格限制楼市的政策)

这也意味着,内地人赴港买房不需要任何门槛了,只需要和本地人一样缴纳最基础的从价印花税。

香港最大的地产中介机构中原地产九龙区营业董事李玉祥对腾讯新闻《潜望》回忆称,“撤辣”当天,他的手机和微信就涌进几十个潜在买家前来咨询,绝大多数都是内地背景的买家,其中不乏富豪客人。

这些买家中有人是趁着周末打飞的来港买了近8000万港元的房子,也有人高铁过来买了上亿港元的房子。按照香港本地的行规,这些新房可为中介机构带来3%-8%不等的佣金收入。

腾讯新闻《潜望》获悉,一位中原地产中介及其团队仅在3月1号和2号两天就带了多组买家看房,最后成交了8套。他们预计接下来的这个周末,随着地产商的加推,可能会有更多的成交,这个月业绩远超过去一个季度的业绩。

不管是做买卖服务的李玉祥等中介,还是手持大量新盘的恒基地产等开发商,他们都对腾讯新闻《潜望》表示,过去这一周像螺旋不停式加班,而开发商售楼部老板们的时间更是以半小时为单位来安排。

3月6日,李玉祥提供给腾讯新闻《潜望》的最新数据显示,“撤辣”后第一周,香港新盘卖了843套,其中,“撤辣”后的前两天,新盘成交分别为28套和53套,自3月1日至5日五天则成交了753套。在此之前,香港今年前两个月(不算2月28-29日)新盘销售共574套。

三四线城市买家涌入,打飞的入手近亿元的房子

“这个火爆程度超出预期。”一位在港做房屋销售多年的人士对腾讯新闻《潜望》表示,之前他预计现在市场利息仍处于高位,市场看起来仍有些挑战。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪对腾讯新闻《潜望》表示,全面开放之后马上刺激成交量上升倒是可以理解的,除了一些炒家下场博弈外,也有很多之前因为“辣招”被积压的需求。

李玉祥也表示,“大家手里还是有钱的、也想买房,只是等待一个时机”

这个时机就这样在2月28日后出现了。腾讯新闻《潜望》获悉,自从2月28日公布全面“撤辣”后,3月1日,地产开发商陆续推出可售新盘,截至5号晚上的数据,共销售了835套新房。其中,中原地产销售了约40%的量。

李玉祥对腾讯新闻《潜望》表示,就他看到的数据,有超过4成是内地背景的买家,包括2015年最后一批投资移民的内地人(因疫情未在港居住够七年需补时)、刚拿了香港身份证的高才或专才,以及拿内地身份证的买家等。其中,拿内地身份证的买家就超过1成。

不过,他也表示,真正内地背景的人实际数据可能更高,因为有些已经拿了永居的内地人被统计在本地人里面了。

李玉祥已经在香港从事地产中介工作超过30年了,他负责的九龙区域是目前香港新楼盘最集中的区域之一。

李玉祥对腾讯新闻《潜望》表示,新盘销售的这一波买家里,内地背景的相较于之前翻了一倍左右,尤其是完全“撤辣”之后,更是新增了10%的拿内地身份证的买家——这部分是自2012年香港政府推出针对外地人买房征收15%额外印花税之后,首次大量涌现的新买家。

这些内地买家中不少是“撤辣”消息出来后,赶在上个周末来香港签单的,包括南昌、西安、重庆、武汉、乌鲁木齐等二三线城市的买家,其中也有部分买家是在一线城市居住但是并没有一线城市户口的人。

腾讯新闻《潜望》获悉,一位刚拿了高才身份不久的某江浙地区三线城市的买家,以首套房的资格,于上周末飞来香港,并在当天签了近亿港元的房子。

经手了部分内地三四线城市买家的中介们对腾讯新闻《潜望》透露,这些买家们相对经济实力比较雄厚,都是自用,只买一套,其中不少人买的房子价值在2000万港元左右,贷款额度不高。

也有一些大湾区的买家,远程通过微信和中介联系下了定金,随后再来港办手续。李玉祥对腾讯新闻《潜望》表示,这些大湾区的买家不少已经持有香港永居了,大多曾在香港投资过房子,对于香港的楼市情况和交易流程非常熟悉。他们下单主要是由于这次“撤辣”之后,购买多套房的税也免除了,想买更大的豪宅自住。

除了三四线的豪客外,李玉祥提供的数据显示,过去这几天交易中,有近20%的买家为已经拿了香港身份证的高才或专才们。腾讯新闻《潜望》也获悉,在即将到来的这个周末,不少刚拿了高才和专才身份、常驻大湾区的内地人已经打算赴港买房,主要用于投资,希望购买1000万港元左右的房子,租金回报2-3%左右。

也有部分相对经济实力没有那么雄厚的内地人,则会选择一些800万港元以下的刚需盘,更多考虑孩子的学区和自住需求。

主要做内地人群体的香港房产中介机构买家代理的负责人Chris对腾讯新闻《潜望》透露,一些内地新客对于香港楼市相对不熟,更为重要的事,这些人的资金暂时还没到港,因此成交可能会相对滞后。他补充称,后续可能成交量慢慢会多起来。

不过,中介们都一致表示,就现在的成交数据看来,超过一半依旧是本地的买家,其中包括一些投资者。香港本地有钱人对于买房出租这件事向来比较热衷。

连续“撤辣”后相当于楼价打85折,“价格是王道”

几乎所有的中介都和腾讯新闻《潜望》提到了过去这几天蜂拥至港买房人的共同理由:“撤辣”减税之后,便宜了。

腾讯新闻《潜望》做了个对比,2月28日之前和之后,在香港买房涉及的印花税的改变如下:

1、 从价印花税,由100港元到4.25%不等,取决于房子的价格。这是2月28日后,在港买房需要缴纳的唯一税种。

2、 额外印花税,指转卖的时候征收的税,即买入房子两年内出售的话,税率在10%-20%之间。该名目自2024年2月28日起取消。

3、 买家印花税,针对非本地人的,若非香港永久居民或公司名义在港买房,税率统一7.5%,但高才和专才等可以“先免后征”,若是最后没有拿永久才需要补交。该名目自2024年2月28日取消。

4、新住宅印花税,针对非本地人,或已经有一套房以上的本地人,税率统一7.5%,但高才和专才等可以“先免后征”,若是最后没有拿永久才需要补交。该名目自2024年2月28日取消。

也就是说,之前内地人在香港买房,若非拿了高才或专才身份的话,需要交买家印花税和新住宅印花税共15%,而本地人只需要交最高4.25%的从价印花税。

香港政府宣布全面取消额外的买房税,被一些人称为“抢跑北上广深”,即不少内地人在北上广深买房可能依旧受限于缴税记录和户口等,但是,现在香港对于内地人来说,已经没有门槛了,不管买多少套,都只需要缴纳最高4.25%的税。

李玉祥举例称,在此之前,一个内地人来香港买一套1200万港元的房子,需要缴纳15%的税,现在则只需要3.75%的税,相当于10%折扣了,相较于2023年10月首次“撤辣”之前需要交30%的税来说,现在则相当于25%折扣。

腾讯新闻《潜望》还获悉,大湾区某一线城市的买家下单了一套价值超亿港元的豪宅准备自住。在“撤辣”之前,他若是购买该豪宅,除了基础的4.25%的税外,还需要额外缴纳7.5%的非首套税。相当于,现在买这套房节约了超1000万港元的成本。

更为重要的是,现在这一批开发商推出来的楼盘价格相对比较有吸引力。比如,这次“撤辣”后首个全新楼盘也是近期卖得最火的楼盘,即恒基地产旗下位于深水埗的Belgravia Place,其首轮138套房当天售罄,有超过4330个潜在买家申请,超额认购了30倍。

香港再现抢房潮:内地三四线买家成主力,有人打飞的豪掷近亿扫房
(恒基地产旗下位于深水埗的Belgravia Place售楼现场)

这个楼盘折扣价格在呎价15888港元,折合相当于15万港元每平米左右。李玉祥表示,作为在深水埗的全新楼盘,这个价格很有吸引力。公开数据显示,深水埗的次新楼爱海颂最新二手成交也接近15万港元一平。

“价格是王道。”一位刚完成了一单内地客户交易的中介对腾讯新闻《潜望》表示,在“撤辣”之前,该客户曾经看了位于东铁线上火炭附近的星凯‧堤岸项目,并觉得该项目有各种不足,当时均价相较于疫情期间开盘时已经降了约30%,大约15万港元每平米。

3月3日,该楼盘卖掉了77套,近70%买家都是内地人,其中包括了上述内地客户的一单成交,折后均价约13万港元每平米。腾讯新闻《潜望》获悉,该内地客户购买的高楼层单价比2021年该楼盘一楼的价格都便宜。用该中介的话来说,价格到位了,其他不足都不值得一提。

一位即将赴港看房的内地投资者对腾讯新闻《潜望》表示,尽管外界都觉得现在利息依旧高企,外部不确定性也很多,但是自己依旧选择这个时候来买房,因为“没有人可以保证自己永远买在低位,只要价格合适,自己承受力可行,就是好的时机”。至少,在他看来,现在香港楼市的价格已经到其心理预期的低位了,毕竟没有人可以预期未来。

不过,作为资深中介,谢渺也对腾讯新闻《潜望》表示,建议在未来不确定性比较多的情况下,这一波尽量买现房,毕竟楼花时长不确定变数太大。与此同时,他也建议最好选择地铁沿线或大学聚集区,不管未来出租还是自住都好很多。

“最后一个窗口期”?开发商集中本周末放售新盘

包括李玉祥在内的地产中介及部分开发商曾对腾讯新闻《潜望》表示,香港现在热闹的买房氛围到底持续多久没有人知道,他们大多数人预期可能只有一个月时间。

他们担心的是,若是随后降息不来的话,香港楼市的热闹氛围可能会慢慢降下去。他们认为最理想的状态则是,热闹氛围在一两个月快要消失的时候,降息的利好可以迎头赶上,这样香港楼市可能会在后续中慢慢恢复。

李玉祥认为现在这一波热闹氛围若是可以把新盘交易量持续拉升的话,才有可能后续价格起来,但是具体要成交量达到多少。

有些业内人士则认为,若是一手盘成交量在接下来的几个月可以达到2万套的话,一手和后续二手市场价格相应就会起来。

但香港在2018市场行情好的时候,平均每月成交4000套左右,其中新盘1000多套。

公开数据显示,现在香港新盘的尾货积压超过了2万套。这意味着市场积压的尾货即使行情好的时候也需要近2年来消化这些新盘。更何况,香港未来三年的新楼供应量并未收紧。据相关房屋研究机构团建基金的数据显示,未来三年香港包括尾货在内的潜在新楼供应超10万套。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪对腾讯新闻《潜望》表示,后续行情到底如何,取决于未来两到三个月开发商推出来的新盘能否清掉。

一位不愿署名的地产人士对腾讯新闻《潜望》表示,全面“撤辣”的做法,“过于激进了,相当于把杀手锏用掉了”。

在他看来,香港全面“撤辣”之后,除了本地人外,香港楼市最大的购买力在可预见的未来都是内地人。这就意味着,这一波效果过去之后,可能短期内没有内地人来香港“承接后续的购买力了”。

市场甚至把这次“撤辣”当做可预见的“最后一次窗口期”。包括中州置业、王新兴集团、恒基以及会德丰等开发商都在3月5日对外宣布了新的销售安排,大多都集中赶在接下来这个周末放售。其中某开发商的一位成员对腾讯新闻《潜望》表示,大家都在打时间战,所有人都在加班,需要随时根据市场来调整安排,包括对外的记者招待会和样板房参观等,希望抢着推出现有的盘。

地产中介也需要随时跟着“抢”时间,用李玉祥的话来说“抢最后一个时间窗口一样紧张”。近日来,他每天从早到晚忙于和不同开发商对接后续销售事宜。

和开发商一样积极抢时间的,还有部分的内地买家。一位潜在的内地买家对腾讯新闻《潜望》表示,过去超过10年香港没有开放内地人买房的窗口了,这一次的窗口期想必不会太长。他预计可能也就一两年左右。也就是说,和他一样的没有香港身份的内地人,可能需要在一年多内完成交易——这并不是件容易的事情。

谢渺对腾讯新闻《潜望》表示,相较于一线城市的内地人有能力在日本、欧美等地进行包括房产在内的投资,部分三四线城市内地人虽然也希望可以进行海外资产配置,但是能力有限,现在香港放开了购房限制,这是这群人过去十年里难得的一次可以够得着的资产配置分散的机会。

不管是买家、开发商还是中介,此刻都在享受着香港“撤辣”后的狂欢,但是他们所有人都不知道这个热闹氛围可以持续到什么时候。

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