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保障房的租金在定价过程中应该参考低收入群体的收入水平，而非参考商品房的百分比，从目前低收入群体的生存现状来看，房租超过收入的40%，基本上生存就很困难。 -
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全国保障性安居工程的资金主要依赖地方财政，数据显示，地方财政占了96%的比例，而中央政府的出资比例不到10%。 -
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如果要考虑人均住房面积19平米以下的群体，还要至少增加500万套，预计缺口共5000万套左右。
本期策划为《经济大家说》第044期
本期嘉宾｜林采宜，中国首席经济学家论坛研究院副院长
文 | 符云云
视频 | 祝玉婷
房地产作为经济的支柱产业，在我国经济中扮演者重要的角色。从去过的“过严趋紧”到“逐步松动”，稳定房地产市场同时，完善相关基础制度，加快了房地产发展新模式的建立。
在保障房建设方面，中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为大量保障房支出会加剧地方政府债务压力，在保障民生方面需要谨慎统筹房屋保障、医疗保障和养老保障之间的平衡。
同时，她还指出，保障房应该是建立在去库存的基础之上，这不仅能帮助银行解决坏账，还能盘活开发商，同时又能减少楼盘烂尾。
在制定和实施保障房政策时，需要平衡各种利益和考虑到长期可持续发展的因素。林采宜认为，配售型保障房很大程度上延续了计划经济体制下的“分房”机制，不适合真正的低收入群体且居住困难群体。
即便是配租房，在分配过程中，“变相分房”的公平性在监督方面的难度也较大。因此，建议执行类似于“限高消费”政策，把被保障群体及家庭成员纳入高消费观察范围，确保保障房资源能够名副其实，真正惠及低收入人群。
近日，腾讯财经《经济大家说》栏目邀请林采宜，围绕当前保障房建设中的保障“属性”、保障“边界”、保障“可持续性”等核心问题进行逐一解读。
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以下为对话全文：
保障房租金定价应与收入挂钩，不能超过家庭收入的40%
腾讯财经：新一轮保障房是以配售型保障房为主，您认为应该如何定价？其价格是商品房的百分之多少合适？
林采宜：我国的保障房其实经历了三个阶段：
在2003年经济适用房逐渐退出后，“配租”逐步成为中国保障房供应体系的主要方式。
2013年至2015年期间，棚改项目大幅加速，改造类项目取代了配租类项目，成为接下来十年中国保障房供应体系的重点。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则方针下，保障房政策旨在为低收入群体提供负担得起的住房，租赁是一种负担较轻的方式，能够让低收入群体以较低的房租获得住房，这对他们来说是福利和保障。
对于低收入群体而言，最大的问题是“没钱”，政府应该提供租金低廉的保障房可以减轻低收入群体的经济负担，确保他们有一个相对稳定和合适的居住环境。在制定和实施保障房政策时，需要平衡各种利益和考虑到长期可持续发展的因素。
我认为，保障房的租金在定价过程中应该参考低收入群体的收入水平，而非参考商品房的百分比，从目前低收入群体的生存现状来看，房租超过收入的40%，基本上生存就很困难。
因此，保障房租金的定价不能超过被保障群体家庭收入的40%，这才有保障的意义。
配售型保障房存在财富门槛，不太适合真正的低收入人群，公平性监督难度大
腾讯财经：配售型保障房强调封闭运营，只能由政府回购，这意味着持有配售型保障房与工作单位紧密相连，有分析认为保障对象显然更适用于体制内工薪阶层？谁有资格买？如何确保保障房的公平分配？
林采宜：事实上，配售型保障房存在财富门槛，不太适合真正的低收入人群。为实现真正的住房保障，需要增加更多的廉租房供应。
众所周知，香港和新加坡等地都拥有大量廉租房，为低收入人群提供了可负担的住房选择。同时，根据收入水平制定房租，住房的设施标准要低于商品房的配套标准，以此鼓励低收入人群努力增加收入，早日搬出保障房，迁往居住条件相对较好的普通商品住宅。
从目前的保障房政策取向来看，两类人是保障房的目标受益群体：
一类是居住困难且低收入群体，不仅没有购买商品房，就连按照市场价格租赁商品房的支付能力都没有；
另一类是城市在产业发展中考虑引进的专门人才，用住房福利来吸引人才流入。
就第一类人群的认定和分配秩序而言，棚改之后，很难有客观公正的执行保障。首先认定标准存在造假漏洞，利益输送和关系户代持等权利交易的土壤；其次，在认定为保障对象的人群中，谁先获得保障房的优先权，只要存在分配权力的自由裁量权，就很难保证公平，且容易滋生贿赂等腐败现象。
我认为，配售保障房增加了公权力的使用范围，实际上是计划经济体制下常用的“分房”机制的延续，变相分房的公平性监督难度较高，因此，增加保障房的分配，某种意义上也是增加公权力腐败的空间。
就第二类人群的认定和分配秩序，一些企事业单位或相关机构很容易编造“人才需求”，骗取保障房的福利，和出口退税的“骗税”、产业补贴的“骗补”想象一样，政府提供配售型保障房也存在“骗房”的政策漏洞。
保障房建设96%资金来源地方财政，推行“限高消费”政策保障公平分配
腾讯财经：再次启动保障房建设，最大的难点在哪？对解决这些难点您有哪些建议？
林采宜：保障房启动建设有两个最大的难点：
一是钱从哪里来的问题。全国保障性安居工程的资金主要依赖地方财政，数据显示，地方财政占了96%的比例，而中央政府的出资比例不到10%。
除了上海、江苏等少数省市的债务率低于100%的警戒线外，其他所有的省市债务率都超过了100%。
其中，贵州房保障支出高达1193亿元，地方债务率高达164.1%。云南保障房支出为1189亿元，地方债务率高达171.9%，黑龙江、河北、内蒙古和辽宁等地也存在类似的情况。
保障房支出与债务率的双高现象从侧面证明，大量保障房支出会进一步加剧地方政府债务。高额的保障房支出是不可持续的，化解地方高额的保障房支出，需要中央政府给予更多支持。
另外一个是如何确保公平？我认为，低收入群体的保障房应该以配租为主，推行类似于“限高消费”政策。把被保障群体及家庭成员纳入消费观察范围，确保廉租房资源能惠及真正的低收入群体。
在这种机制下，也鼓励被保障群体及家庭成员努力增加收入，争取早日搬出廉租房福利，并获得消费自由。同时，针对人才引进可采用“谁用人，谁补贴”的原则，企业用人可以在薪酬中增加房租补贴，或通过税收减免和优惠来对企业扶持等，避免出现假人才假引进套取政府福利的骗房行为。
保障房缺口约5000万套，依据保障房的形成机制来制定管理办法
腾讯财经：按照您的研究结果看，新一轮保障房建设需要建多少？需要成立专门的管理机构吗？
林采宜：截止到2022年底，我国保障房存量供应约3083万套，占全国住房总量的5%左右。
根据第七次人口普查数据，全国人均住房面积低于16平的群体就有4490万户，若优先供给全国人均住房面积不足16平的居住困难群体，保障房将面临约4500万套的缺口，如果要考虑人均住房面积19平米以下的群体，还要至少增加500万套，预计缺口共5000万套左右。
是否要成立专门机构以及如何管理，要根据保障房的形成机制和管理办法来确定。
保障房建设问题可以通过存量“去库存”来进行消化
腾讯财经：您在近期的一篇关于保障房的文章曾表示，保障房建设可能对商品房市场、地方政府带来更大的负担，这种负担有可能通过政策提前干预或什么手段去减轻吗？要解决低收入人群住有所居的问题，除了保障房还可以通过哪些方式？
林采宜：针对保障房建设问题，可以重点围绕去库存来进行消化，这不仅能帮助银行减少坏账，还能盘活开发商目前滞销的库存现房、减少烂尾。
根据2023年9月的数据，我国待售商品房住宅面积约为3.1亿平方米，还有12亿平方米的在建房产，按照50%住宅比例计算，预计将有9-10亿平方米的待售商品房陆续上市。预计能为2500-3000万人提供新增住宅供给。
与人口变化趋势相比，我国人口已经开始负增长，2022年净减少约340万人，这一趋势还将继续。老龄化和少子化趋势的持续将导致城镇人口数量持续减少，已成为不可逆转的趋势。
供需失衡加剧了楼市下行压力。在未来较长时间内，我国住房问题的主要矛盾不再是供应不足，而是由高房价带来的购房压力。政府应该致力于解决居民能负担得起的价格与现有商品房价格之间的差距问题，以缓解这一压力。
保障房“因需再建”公开招标，国企民企要一视同仁、公平竞争
腾讯财经：保障房的建设，它对民营房企的收益和生存会带来什么样的影响？
林采宜：保障房应该建立在“去库存”的基础之上“因需再建”。政府保障房建设应以收购民营房企待售房产为主，通过竞拍、招标等形式，进一步盘活民营房企的存量资产，解决房企的流动性危机，从该角度出发，对民营房企是有益的。
另外，增量保障房的代建项目，可以采取公开招标的方式，国企民企要一视同仁、公平竞争，这对民企而言也是一个转型的机会。
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